為什么國家要對我國房產市場進行調控？海南旅游房地產發(fā)展存在哪些問題？就大家關心的許多問題，記者于日前在博鰲舉行的房地產論壇上采訪了中國房地產協(xié)會副會長朱中一。朱中一表示，國家對房地產市場進行調控有三個方面的原因，海南未來旅游地產發(fā)展一定不能破壞環(huán)境。
為什么國家要對我國房產市場進行調控？海南旅游房地產發(fā)展存在哪些問題？就大家關心的許多問題，記者于日前在博鰲舉行的房地產論壇上采訪了中國房地產協(xié)會副會長朱中一。朱中一表示，國家對房地產市場進行調控有三個方面的原因，海南未來旅游地產發(fā)展一定不能破壞環(huán)境。
國家調控房地產市場有三個原因
針對目前大家關心的國家對房地產市場進行調控的問題，朱中一介紹說，2011年，是我國“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是房地產轉型發(fā)展的關鍵之年。今年上半年，在“國八條”及相關政策的引導下，多數(shù)城市的房價漲幅明顯趨緩，投機、投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢，市場總體平穩(wěn)發(fā)展，保障性安居工程著力推進。但是，市場在積極變化的同時，也出現(xiàn)了一些值得關注的問題。部分二、三線城市房價漲幅過大，商品住宅用地供應僅完成今年計劃的四分之一；有的城市調控力度有所放松，保障性安居工程在資金籌措、建設、分配和管理方面也還存在著一些問題。在這種情況下，國務院于7月12日召開了常務會議，提出了加強和改善房地產市場調控的五點意見，意在鞏固“國八條”的調控成果，同時給地方政府和房地產企業(yè)一個明確的預期，當前進行的房地產調控方向不動搖，力度不放松，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。
而國家為什么要再三強調對房地產市場調控的方向不動搖，力度不放松，主要有三點理由：第一、住房的基本屬性是滿足百姓的居住需求，再加上我國人均占地面積稀少等原因，必須要遏制投機、投資性的需求。去年與今年，新加坡、香港和臺灣地區(qū)也通過差別化的印花稅或奢侈稅來抑制投機炒房行為。
第二、不少城市的房價仍在高位，與多數(shù)購房者的支付能力不相適應。盡管近幾年來房價快速上漲的原因是復雜的，但不少城市房價的過快上漲已經成為社會關注的焦 點，也關系到社會穩(wěn)定。對此，政府必須高度關注。
三是房地產業(yè)的關聯(lián)度高、帶動力強，對相關產業(yè)的帶動和對經濟增長的貢獻是不言而喻的。今年1-7月份全國房地產開發(fā)投資同比增長33.6%，即使今年后五個月或明、后年商品住宅的投資有波動，但今年開始的大規(guī)模保障性安居工程能在很大程度上沖抵商品住宅投資的波動，因而對相關產業(yè)和經濟的影響不會太大。加上我國經濟狀況總體良好，國家也在有意識地降低對房地產業(yè)的依賴度。朱中一說：“基于上述幾點，我認為中央政府對房地產市場的調控力度不會放松”。
加快轉型創(chuàng)新促進市場健康發(fā)展
在國家調控房地產市場的現(xiàn)狀下，我國房地產只有進行轉型創(chuàng)新，才能促進房產市場健康發(fā)展。朱中一介紹說，目前房地產市場一是要調整供應結構，健全住房供應體系，加快構建以政府為主提供基本住房保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系；增加保障性住房和中低價位、中小套型普通商品住房的供應；二是健全差別化住房信貸、稅收政策、合理引導自住性和改善性住房需求，遏制投機投資性購房；三是堅持租售并舉，注重培育和發(fā)展租賃市場及二手房市場；四是在繼續(xù)增加住宅有效供應的同時，積極引導商業(yè)地產、旅游地產、老年住宅的開發(fā)；有能力的企業(yè)，也可由單純從事住宅的開發(fā)銷售向兼顧持有商業(yè)物業(yè)和租賃型住宅轉型。
另外要轉變開發(fā)建設模式，首先要推進工業(yè)化的生產，推進標準化的設計、部件部品的工廠化生產、現(xiàn)場施工的裝配化和土建裝修的一體化，盡快實現(xiàn)住宅的全裝修；二是嚴格執(zhí)行節(jié)能減排標準，大力發(fā)展綠色建筑；三是積極開展住宅性能認定，提高住宅的適用性能、環(huán)境性能、經濟性能、安全性能與耐久性能；四是提倡房地產企業(yè)與上下游企業(yè)的強強聯(lián)合，減少采購成本，提高工程質量。
在拓寬房地產融資渠道，改變房地產企業(yè)單一向銀行貸款，拓展向債券融資、股權融資、基金融資、信托產品等多渠道融資。既能防范金融風險，又能改變部分居民對房地產的直接投資為間接投資，解決政府建設公租房等資金不足等問題。建議有關部門在這方面加大創(chuàng)新的力度。
并且要強化企業(yè)內部管理，由粗放式管理向精細化、信息化、規(guī)范化管理轉變，是企業(yè)得以持續(xù)健康發(fā)展的基礎。在市場環(huán)境寬松的時候，企業(yè)轉方式、調結構的愿望和動力都不足。只有在市場環(huán)境相對嚴竣的形勢下，利用宏觀調控的倒逼機制，迫使企業(yè)眼睛向內，通過強化內部管理，提高產品性價比，贏得市場占有率；通過優(yōu)勝劣汰，做好做強做大一批企業(yè)，提高產業(yè)集中度和競爭力，才能使行業(yè)健康發(fā)展，使百姓得到實惠。
海南旅游地產發(fā)展不能破壞環(huán)境
針對海南旅游地產的發(fā)展，朱中一表示，海南有著良好的環(huán)境優(yōu)勢，發(fā)展旅游地產有著很好的前景。但旅游業(yè)的產業(yè)鏈較長，包含吃、住、行、游、購、娛6個環(huán)節(jié)，旅游地產作為其中的重要組成部分，應當以長遠發(fā)展的眼光綜合規(guī)劃。“海南旅游地產發(fā)展時間較短，應積極汲取國際先進旅游地產的建設經驗，處理好短期調控與中長期制度建設、環(huán)境保護與地產開發(fā)的關系，把旅游地產做成綜合性產業(yè)。”
他介紹說，在旅游地產規(guī)劃上，政府應嚴格把關，對旅游地產項目要精心做好規(guī)劃，絕不能因旅游地產開發(fā)而破壞環(huán)境，開發(fā)企業(yè)要把企業(yè)的社會效益放在第一位，不能光為了經濟效益而不注重環(huán)境效率。另外，海南旅游地產發(fā)展也要考慮普通人的需求。
他說，海南現(xiàn)在建了大量的高檔酒店，但很多普通老百姓住不起，當前海南旅游地產空置率較高，應該積極探索把房產托管給物業(yè)公司經營，出租收益與業(yè)主合理分成，以盤活海南的空置地產資源。給多個消費層次的人提供旅游度假資源。
